城镇退休老人慎购农村房屋

    案例：邹明退休了，在大城市住烦了，打算在附近农村购买一处合适的房屋，种花养草，安度晚年。袁根生系城郊农民，经有关部门批准，在村头建了两层楼房一幢，该房屋的宅基地所有权属于村委会。

    2003年7月初，袁根生得知邹明欲购房屋的信息后，请单某做中介人，向邹明介绍售房，并付给了单某中介费。同月25日，袁根生与邹明达成了购房协议。该协议约定袁根生将其两层楼房一幢卖给邹明，价款8万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由袁根生负责办理，邹明先预交房款6万元，余款2万元在“两证”办好后付清。该协议签订后，袁根生将房屋交给了邹明，邹明也实际给付了袁根生6万元，并与老伴儿搬进了该房屋。

    后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，同年9月，袁根生诉至法院，要求判令其与被告邹明签订的房屋买卖协议无效，并责令各自返还财产。法院审理后认为，原告与被告签订的房屋买卖协议违反了国家法律的强制性规定，应确认买卖协议无效。遂判决原告与被告的房屋买卖协议无效，被告应将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失（房屋改造）1850元，原告返还被告房款6万元。

    点评：就一般意义而言，当事人出售自己所有的财产并无法律上的障碍，但房产的出售却有其特殊性。我国《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中的土地权属转让，实质上是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设转让，为《土地管理法》第63条所禁止。1999年，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”